Investiční byt ano nebo ne?

 

Na včerejší konferenci TREFdata jsme na panelové diskuzi s Davidem Burešem a Miroslavem Pustelníkem diskutovali případovou studii klientů, kteří přišli s požadavkem koupě investičního bytu.

A nyní je otázka. Když přijde rodina 32 let s 2.000.000 Kč na spořicím účtu bez větších zkušeností s investováním a má požadavek koupit investiční nemovitost za 5.500.000 Kč. Je pro ně vůbec investiční nemovitost vhodná?

Nepodlehli náhodou "realitním roztleskávačům"?

Neříkám, že je to rozhodně pro takové klienty špatná investice.

Jen je třeba zodpovědět si několik otázek:

- proč vůbec chci investovat?

- jaká jsou má očekávání?

- uvědomuji si všechna rizika?

- mám dostatečné rezervy?

- jaké mám volné měsíční cashflow

- atd. atd. atd.

Teprvé poté je možné vytvořit nějaké řešení a je možné se kvalifikovaně rozhodnout, zda taková investice může dávat smysl.

Diskutovali jsme hodně o tom, zda koupit byt tzv. "second hand" nebo novostavbu.

Spíše jsme se shodli na novostavbě či novější kvalitní nemovitosti, protože tam eliminuji mnoho rizik.

Na druhou stranu novostavba od developera nedokáže okamžitě generovat cashflow, tzn. není to řešení pro každého, protože pokud je mým cílem okamžitě čerpat rentu, tak mi to novostavba nesplní.

Hovořili jsme i o tom, že klienti mohou mít přehnaná očekávání, protože vidí, jak do nynějška nemovitosti rostly, ale není vůbec malá pravděpodobnost, že budoucí růst může zpomalit.

Vyloučit nelze i pokles cen nemovitostí za pár let.

Dále zaznělo i to, že pokud by růst nemovitostí nebyl velký a měl bych spoléhat jenom na příjem z pronájmu, tak při současném nižším nájemním výnosu může nakonec vyjít hodně podobně investice do vyváženého portfolia ETF.

A tam člověk nemusí řešit žádné starosti, nemá tak koncentrované riziko a nebo mu dividendová strategie může vyplácet podobnou dividendu, jaký by získal nájem z nemovitosti.

Každopádně optimální řešení je diverzifikace, tzn. využít jak nemovitosti, tak finanční aktiva, tak případně jiná alternativní aktiva.

Pak vím, že jsem připraven téměř na jakýkoliv scénář, který nastane, protože mě vždy nějaké aktivum "podrží".