Textový přepis

Generováno ze zvukové stopy a upraveno

Úvod

Dobrý den, u mikrofonu David Kopecký, vítejte u dalšího dílu podcastu Nekonečná renta.

Dnešním tématem bude investování do nemovitostí. 

V předposledním dílu podcastu jsem mluvil o tom, že někdy může být vhodnější prodat byt, než si ho nechat, protože ten byt nedokázal řešit situaci klienta.

A dnes si naopak řekneme, v čem mohou být nemovitosti zajímavou investicí. 

Investovat jenom do nemovitostí?

Avšak nemělo by to být pouze o nemovitostech. No, a také, jak říkám, ani finanční aktiva nejsou úplně tím dokonalým investičním nástrojem.

V podstatě každé aktivum má něco pozitivního a něco negativního. To znamená, ideální je mít v portfoliu obojí. A nejen to. 

Do čeho investovat kromě nemovitostí?

Určitě je dobré mít ve svém majetku i nějakou hotovost na zaplacení těch důležitých věcí, které potřebujeme.

Může být součástí majetku i vaše podnikání, z kterého můžete těžit. Pak právě ty nemovitosti-. Finanční aktiva. Ta mohou být veřejně obchodovaná, to znamená většinou ETF řešení ať už na dluhopisy nebo akcie či přímé investice do akcií.

Ale samozřejmě v rámci finančních aktiv to může být i investice do soukromého kapitálu, tzv. private equity investice. Ale to už bývá vhodné spíše pro klienty s vyšším majetkem a měl by to být spíše jenom doplněk toho portfolia.

No a jako další doplnění můžete investovat třeba i do zlata, můžete mít nakoupený i nějaký bitcoin, případně jiná alternativní aktiva. 

Správná diverzifikace

Ani jedno z těch aktiv by nemělo být jediným aktivem, které vlastníte.

To znamená, neměly by to být jenom nemovitosti a neměla by to být jenom finanční aktiva nebo jenom bitcoin, jenom zlato... 

Samozřejmě někdo může věřit o něco více některému typu aktiva, a tak ho může mít samozřejmě o něco více. Ale rozhodně by měl vlastnit i jiná aktiva, aby to portfolio bylo opravdu široce rozložené. 

Díky takovému rozložení, kde mám vlastně téměř všechny investiční nástroje, které si mohu koupit, tak mám jistotu, že tam vždycky bude nějaké aktivum, které mě podrží v různých situacích.

Investice do nemovitostí

A teď již k nemovitostem. Češi o nemovitostech často hodně mluví, rádi do nich investuj. Tzv. “cihla” je pro nás velmi lákavou investicí. 

Hodně se u nemovitostí mluví o tzv. pasivním příjmu. Ale podle mého názoru nemovitost rozhodně není pasivním příjmem.

Dokonce pokud se o tu nemovitost člověk stará sám a toho nájemníka si tam řeší sám, tak je to spíše podnikání.

Když se o nemovitost starám sám

Rozhodně to není bez práce a pasivní příjem to určitě není. I když budu mít štěstí na nájemníka a nebude se mi často měnit, tak stále musím řešit vyúčtování, občas tam může být nějaká závada, musím tam třeba dorazit. Potom je občas třeba řešit různé záležitosti vlastnictví jako např. schůze SVJ, potřebuji mít vyřešené pojištění, platit daň z nemovitostí a spoustu dalších věcí.

A samozřejmě nemusím mít na toho nájemníka štěstí nebo můžu mít nějaký problém, který třeba bude znamenat i nějaké náklady navíc. Případně bývá nutné jednou za čas něco do té nemovitosti zainvestovat. Ani tento čas, ani různé opravy či investice do nemovitosti mnoho lidí nepočítá.

A oni kdyby si je ale započetli, tak mohou zjistit, že ta výnosnost samozřejmě není tak skvělá, jak se na první pohled zdá. 

Pasivní příjem z nemovitosti

Aby se opravdu investice do nemovitostí blížila skutečně tomu pasivnímu příjmu, tak je zde určitá možnost, a to je využít nějakou správcovskou firmu.

Ta se o tu nemovitost stará a vezme si zpravidla nějakých 10, 15 - 20 % z toho nájmu. Záleží, jak jsou nastavené podmínky, jestli tam je garance, není garance apod. Já však potom nemusím vůbec nic řešit.

Výhody správcovské firmy

A pro mě osobně, protože svůj čas považuji za drahý, tak rozhodně u všech investičních nemovitostí jsem vždy správcovskou firmu volil. 

Navíc ono to není jen o penězích. Někdy je to i o tom, že má člověk prostě klid. Nemusí to řešit, nemusí tomu věnovat energii.

A za ten klid nebo za tu pohodu si rád něco zaplatí. Protože potom nějaké nervování s různými záležitostmi vám taky může možná zkracovat život a ve své podstatě to skutečně nemusí být jenom vyčíslitelné v penězích.

Teď o tom zkracování života jsem mluvil v kontextu s tím, protože jsem si v rámci jedné investiční nemovitosti zažil i situace, které byly velmi nepříjemné. 

Správa nemovitostí

No a ta správcovská firma si od vás ten byt pronajme dle nájemní smlouvy a vztah s nájemníkem má potom pouze ta firma na základě podnájemní smlouvy.

A to má právě výhody i z právního hlediska, protože podnájemní smlouva nemá tak striktní pravidla, jako když řešíte napřímo nájemníka dle nájemní smlouvy. To znamená je vidět, s firmou to skutečně už je velmi blízko pasivnímu příjmu.

Zásadní výhoda investice do nemovitostí

Stále tam je nějaká starost oproti třeba finančním aktivům, ale nemovitosti mají jednu zásadní výhodu, kterou nám finanční aktiva nemohou v takové míře nabídnout. A to je možnost financovat nemovitost  hypotékou.

To znamená investovat tzv. na páku. To můžu samozřejmě i v rámci finančních aktiv. Ale rozhodně ne za tak výhodných podmínek, jako je u hypotéky. Kde mám dlouhou splatnost, mám tam nízkou sazbu, což u běžného investování na páku není.

Investování “na páku”

A díky tomu, že můžu tzv. investovat na páku, tak si velmi výrazně můžu navýšit výnos. Když dám příklad, že si koupím třeba nemovitost za 5 milionů korun a vezmu si 80% hypotéku, tak to znamená, že dám 1 milion korun ze svého a 4 miliony si vezmu na hypotéku.

V tu chvíli já jsem dal jenom jednu pětinu, tedy 1 milion, ale kontroluji aktivum v hodnotě 5 milionů. To znamená, přijímám nájem z pětinásobně vyšší hodnoty nemovitosti, než kolik jsem investoval.

Investice úplně bez vlastních peněz

Dokonce existuje i možnost, že využiji nějaké jiné zástavy, třeba jiné investiční nemovitosti nebo své nemovitosti na bydlení a zafinancuji 100% celé hodnoty nemovitosti. 

V tu chvíli kontroluji nemovitost za 5 milionů a dostávám nájem z té nemovitosti při této hodnotě.

Za určitých podmínek je dokonce reálné, že mi to může pokrýt i celou hypotéku a já jsem vlastně na takovou transakci nedal jedinou korunu ze svého. 

Byt s cenou 5 milionů za pár tisíc měsíčně

Záleží jak ta investice je nastavená. V jakém je regionu, jaký je tam nájemní výnos apod. A i  kdyby mi nájem hypotéku nezaplatil a já doplácím 2 - 5 tisíc měsíčně, tak to je stále velmi zajímavá možnost, že za pár tisíc korun měsíčně můžu kontrolovat nemovitost v hodnotě 5 milionů.

Na co je důležité myslet při investici do nemovitostí?

Je samozřejmé, že s financováním na páku se musí jednat obezřetně, protože se tím určitým způsobem zvyšuje riziko. Pokud člověk investuje do nemovitostí, určitě by měl mít nějakou větší finanční rezervu, z které případně bude schopen pokrýt hypotéku tzv. ze svého.

Kdyby náhodou nechodil nájem a nebo zároveň, aby z toho mohl pokrýt i nějaké nahodilé události, nepříjemnosti apod. 

Pokud však mám dost jiného kapitálu v rámci finančního majetku nebo jiných aktiv, tak se využití páky nemusím tolik obávat.

Mám totiž vždy jiné řešení, než to, že bych nemovitost musel prodat, třeba ji pod cenou, a realizovat tam nějakou ztrátu. Mohu to pokrýt právě z toho jiného majetku. 

Výnosnost bez hypotéky vs. dividendové řešení

Nemovitost samozřejmě mohu koupit  i bez hypotéky a 100% ji financovat vlastních zdrojů. 

Ale potom ta výnosnost už není zdaleka tak zajímavá, protože už tam právě není ta páka. V takovou chvíli už může být ke zvážení volit klidně finanční aktiva a zvolit si tam nějaké široce diverzifikované dividendové řešení, s kterým mám vlastně nulovou starost.

A místo nájmu já mohu dostávat dividendu. Ten dividendový výnos může být velmi podobný tomu, jaký je výnos z nájmu bytu a stále hodnota mi roste hodnota těch aktiv, z kterých jsou vypláceny dividendy. Stejně jako roste hodnota nemovitosti.

A v tu chvíli je to velmi blízké investici do nemovitostí, ale nemám s tím takovou starost. Nemusím řešit nájemníky, daně, pojištění, SVJ atd. 

Příklad konkrétní investiční nemovitosti

Pojďme se nyní podívat na konkrétní příklad, který jsem pro klienta analyzoval.

Jde o koupi nemovitosti na Jižní Moravě, kde je zajímavá lokalita s potenciálem do budoucna. Je tam správcovská společnost, která vlastní celý bytový dům, tzn. odpadá zde problém s SVJčkem.

Byty jsou zrekonstruované, jsou tedy v dobrém standardu, což automaticky přitáhne i lepší nájemníky, než nějaké vybydlené nebo nedobře upravené byty. 

Byt se kupuje přímo od správcovské firmy, nikoliv od konkrétního vlastníka nebo přes realitku, což má také své výhody.

Příjmy investiční nemovitosti

Částky, které budu používat, tak pro srozumitelnost zaokrouhlím. 

Kupní cena bytu = 3.000.000 Kč
Nájemní výnos = 6 % ročně
Čisté měsíční nájemné = 15.000 Kč

Financování  investiční nemovitosti

Počítal jsem, že by na koupi byla čerpána hypotéka na 80% hodnoty bytu.

Hypotéka = 2.400.000 Kč
Z vlastních = 600.000 Kč
Splatnost = 20 let
Splátka = 15.000 Kč

Z toho vyplývá, že splátka vychází ve stejné výši, jako je výše nájmu.

Tzn. nemusím to žádným způsobem dotovat a může mi opravdu tento byt celou splátku z nájmu pokrýt. 

Výnosnost investiční nemovitosti

Dal jsem vlastně 600.000 korun ze svého a kontroluji nemovitost v hodnotě 3 miliony. Tzn., jako v tom předchozím příkladu, je to pětkrát tolik. 

A dále jsem v tom příkladu počítal, že za 10 let nemovitost prodám, což vlastně odpovídá i daňovému testu, že po deseti letech už bych neplatil daň z příjmu po prodeji nemovitosti.

Z prodeje počítám, že splatím hypotéku a po jejím splacení mi zůstanou peníze. I když jsem počítal nejprve s nulovým růstem ceny nemovitostí, tak stále by mi v takovém případě zůstalo 1.500.000 korun.

To znamená zhodnocení zhruba na 2,5 násobek z původních 600.000 korun.

Růst cen nemovitostí

Je otázka, jestli ceny nemovitosti porostou nebo ne. Spíše hodně lidí hovoří o tom, že pravděpodobně porostou a myslím si, že z krátkodobého pohledu tady stále potenciál růstuje.

Těch nemovitostí se nestaví dost a poptávka je poměrně velká. Na delším období bych si však už na nějaký velký růst rozhodl nevstadil.

Provedl jsem tedy druhý výpočet, kde jsem počítal s růstem o 3% ročně, to znamená blízko průměrné inflace, což není ani nízký ani nijak závratný růst.

V takovém případě by mi za 10 let na konci po prodeji a splacení hypotéky  zůstalo 2.300.000 kroun, tzn. skoro 4x tolik.

Roční výnosnost nemovitosti

Když jsem počítal roční vnitřní výnosové procento, tzv. IRR takové investice, tak činí 15% ročně. To vnitřní výnosové procento mi vlastně říká, o kolik procent se mi zhodnotila každá vložená koruna mého investovaného kapitálu.

A právě tento výsledek je důvod, proč vidím u nemovitostí tu velkou výhodu financování hypotékou, tedy využití páky, protože pokud bychom nefinancovali toto  stejné řešení hypotékou, tak vnitřní výnosové procento nevyjde 15% ročně, ale pouze 8% ročně.

Vyšší nájem než růst ceny nemovitosti

Tento konkrétní příklad je spíše tzv. o vyšším cashflow, tzn. generuje vyšší nájemné vůči kupní ceně a je tam o něco menší potenciál růstu, ale při financování hypotékou to zrovna může být zajímavější cesta.

Protože mám šanci, že celá hypotéka nebo velká část hypotéky bude z nájmů pokrytá a tím pádem nemusím vkládat tolik vlastních peněz. Díky tomu se mi významně zvyšuje výnosnost takové investice, protože čím méně peněz do toho dám, tak tím to samozřejmě vychází lépe.

A zároveň, když jsem posuzoval jiné projekty, které naopak měly třeba nižší nájemní výnos, ale vyšší potenciál růstu hodnoty, tak stále mi tam vycházela výnosnost kolem 12% ročně, což určitě také není vůbec špatné výnosové procento.

Pro koho je investiční nemovitost vhodná?

To znamená, když to shrneme, tak u člověka, který je zatím ve fázi budování bohatství, může být nemovitost zajímavou částí investičního řešení, která mu může umožnit rychlejší dosažení cílů, které si nastavil.

A to zejména díky tomu, že můžeme využít páku. Ta páka, když je rozumně nastavená, a dobře odpovídá celkové situaci klienta, tak může výsledku opravdu hodně pomoci. 

A samozřejmě nemusí to být jenom pro člověka, který teprve buduje bohatství. Ale může to být i jedním z pilířů průběžného čerpání renty, která může jít část z finančních aktiv a část z nemovitostí. 

No a zároveň pro každý případ může být vhodnější jiné řešení. Někdo chce vyšší potenciál růstu cen nemovitostí, někdo vyšší nájem, někdo lokalitu větších měst, někdo třeba i menších atd. 

Využití investičních nemovitostí v Kopecký Advisory

Tento konkrétní popisovaný příklad správcovské firmy s bytovým domem na Jižní Moravě mě natolik zaujal, že jsem si udělal analýzu nejen řešení jejich projektů, ale také stabilitu firmy, reference, solidnost toho správce.

No a nakonec jsme domluvili partnerskou spolupráci a přidal jsem je mezi partnery, s kterými řešíme realitní část majetku klienta. 

Naší hlavní prací samozřejmě je zejména investiční správa v rámci finančních aktiv, ale zároveň se vždy díváme na takový celkový nadhled, na rozložení majetku klienta a tam nemovitosti samozřejmě také mají své místo. 

Závěr

Pokud by vás takto nastavené investici do nemovitostí zajímalo více nebo by vás zajímalo, jaká je výnosnost vaší současné investice a zda třeba můžete někde ze svých peněz získat více, tak se na to můžeme společně podívat.

Získat konzultaci
k investičním nemovitostem

Děkuji vám za pozornost a brzy opět na slyšenou.

Jděte na náš web www.kopecky-advisory.cz a vpravo nahoře si můžete požádat o 30-minutovou konzultaci zdarma a já se vám velmi rád budu věnovat. )

Konzultace zdarma

Děkuji vám za pozornost a brzy opět na slyšenou.

Novinky a zajímavosti 

Sledujte novinky a zajímavosti na našem Whatsapp kanálu

Už vám nic neunikne ⤵️

📈 Investování a vše kolem něj - Nekonečná renta

Kalkulačka renty

spočítejte si svou vlastní rentu⤵️