Investujete jenom do nemovitostí?

12. květen 2022

Investujete jenom do nemovitostí?Investujete jenom do nemovitostí?


Podcast si můžete poslechnout na svých oblíbených platformách:

Nebo na našem YouTube viz níže:

Přepis podcastu:


    Úvod

    Dobrý den, u mikrofonu David Kopecký. Vítám Vás u dalšího dílu podcastu Nekonečná renta.

    Nosným tématem tohoto podcastu je investování a hlavním cílem, ke kterému budeme směřovat, je možnost dosažení nekonečné renty. Tedy situace, kdy můžete dál pracovat, ale kdybyste se rozhodli, že nechcete, tak nemusíte. Máte tak právo volby, jak naložit se svým životem a budoucností.

    V České republice je velmi moderní investovat do nemovitostí, dokonce bych řekl, že to je až příliš moderní. Již v několika podcastech jsem sděloval, že vidím jako rizikové, pokud člověk investuje jenom do nemovitostí a do ničeho jiného.

    Často slyším argumentaci v tomto smyslu: nemovitostem rozumím, tak do nich investuji, akciím nebo finančním trhům nerozumím, tak do nich neinvestuji. Tuto úvahu chápu a chci dodat, že stejně jako na správu nemovitostí si můžete najmout firmu, tak i na správu finančních aktiv si můžete najmout investičního poradce a v tu chvíli nepotřebujete detailně rozumět ani nemovitostem ani finančním trhům.

    Optimální strategie pro ochranu bohatství je tedy investovat nejen do nemovitostí, ale i do finančních či alternativních aktiv. Ostatně i v portfoliích nejbohatších lidí světa nevidíme, že by měli 50% nebo i více procent majetku v nemovitostech, což u nás v ČR není výjimkou. Ti nejúspěšnější a nejbohatší lidé světa mají v nemovitostech pouze kolem 15% majetku. 

    Aby to nevypadalo, že se snažím nemovitosti zatracovat, chci doplnit, že do fyzických nemovitostí také investuji, ale kromě nemovitostí stavím svou budoucnost právě i na investicích do ETF, na investici i do jiných aktiv a také na své firmě. Tzn. i v rámci svých vlastních peněz se řídím mnou častou zmiňovanou strategií wealth protection, protože to je strategie, které dlouhodobě věřím. Přesně proto se touto strategií sám řídím a totožnou strategii pak samozřejmě doporučuji i klientům.

    Dnes se chci zaměřit na srovnání investice do nemovitosti na pronájem s investicí do akcií.

    Mnoho lidí si řekne, to si radši koupím byt a ten budu pronajímat, investice do akcií je příliš riziková. Realita však není tak jednoznačná.

    Začneme tedy obě aktiva srovnávat.

    Brzy můžete můžete vidět, že v mnoha ohledech jsou si nemovitosti i akcie poměrně podobné.

    Cena akcií kolísá, cena nemovitostí také kolísá. Ceny nemovitostí za posledních deset let vzrostly, ceny akcií za posledních deset let také vzrostly. Ceny akcií umí spadnou i o desítky procent, ceny nemovitostí ale také umí spadnout o desítky procent. Jen je to něco, co si mnoho lidí nedovede představit. To však ještě neznamená, že to nemůže nikdy nastat.

    V rámci České republiky se stačí podívat na období od konce roku 2008, kdy ceny nemovitostí v ČR poklesly v průměru o 16% a v některých regionech dokonce až o 30%. Návrat na původní hodnoty trval až do konce roku 2015. To znamená že ceny nemovitosti byly tzv. v mínusu celých 7 let. Jenže u nemovitosti si nepřeceňujete její hodnotu každý den a často ani každý měsíc, tzn. mnoho lidí ani netušilo o kolik cena jejich nemovitosti spadla a že až po 7 letech by danou nemovitost teprve prodali za stejnou hodnotu. Abych byl spravedlivý, akcie na tom byly jenom o trochu lépe, zvládly se vrátit na původní úrovně o půl roku dříve. Propad u akcií byl větší než propad cen nemovitostí, ale to je způsobeno právě tím, že akcie jsou oceňovány každou vteřinu a každý okamžik jste schopni akcii prodat někomu jinému. U nemovitostí je rychlost změny ceny úplně jiná, právě z toho důvodu, že nemáte každou vteřinu kupujícího, který jí od vás koupí za konkrétní cenu. Z toho důvodu je i reakce cen nemovitostí pomalejší. Každopádně oběma aktivům trvalo skoro 7 let, než se dostaly na původní hodnoty, takže můžete vidět, že ani nemovitosti nejsou až tak odlišné od akcií a také umí padat a také mohou mít několik let nižší hodnotu než za kterou jste je koupili.

    U nemovitostí mnoho lidí říká, že za 10 či 20 let mám jistotu, že budou dražší. Je však trochu zvláštní že mnoho lidí něco podobného neříká o akciích. Přitom akcie i nemovitosti jsou v tomto ohledu hodně podobné. Když se na obě aktiva díváme jako na investici, tak nemovitost přináší nájem, plyne z ní tedy nějaký příjem a to má pozitivní vliv na cenu. Akcie generuje zisk, tedy také příjem a to má také pozitivní vliv na cenu. Pokud tedy někdo tvrdí, že nemovitosti do budoucna určitě musí růst, tak by měl tvrdit, že i akcie do budoucna musí růst. Zajímavé je, že lidé, kteří hodně věří nemovitostem, tak toto většinou netvrdí a akcie si nekoupí. A to bohužel ani když jde o koupi celého indexu prostřednictvím ETF, tzn. je tam obrovská diverzifikace mezi mnoho stovek světových firem.

    Obě aktiva tedy dokážou generovat pravidelný příjem. Z nemovitosti mi chodí nájem, z akciového portfolia dostávám dividendu. Může se stát, že nějakou dobu nebudu z nemovitosti dostávat nájemné? Určitě může. Může se stát, že firma mi nevyplatí dividendu? Ano, to se určitě také může stát. Jak u nemovitostí, tak u akcií těžím nejen z nájmu či dividendy, ale i z dlouhodobého růstu hodnoty. Vlastnictví nemovitosti je evidováno na katastru nemovitostí, vlastnictví cenných papírů je zase zapsáno v Centrálním depozitáři cenných papírů. Takže ani v riziku výpadku příjmu, ani v potenciálu dlouhodobého růstu hodnoty a ani v evidenci vlastnictví není mezi oběma aktivy až tak velký rozdíl.

    Teď se ještě podíváme na nějaké výhody či nevýhody obou aktiv.

    Investice do nemovitostí má určitě výhodu, že jde o fyzické aktivum a lze si na něj tzv. sáhnout. Poté je dobré, že se dá financovat přes hypotéku, čímž se zvyšuje výnosnost. Ale pozor, řešení úvěrem zase zvyšuje na druhé straně riziko. Tzn. když nebude nájemník platit, musím splácet hypotéku ze svého. Když bude nájem nízký a splátka hypotéky kvůli vyšším sazbám bude vysoká, tak musím zbývající část také doplácet ze svého. S těmito riziko úvěrování je tedy třeba počítat.

    Výhody investic do akciových ETF jsou následující: 
    Nemusím disponovat až tak velkou částkou. Stačí mi klidně tisíce, desetitisíce nebo nižší statisíce korun, zatímco v rámci nemovitostí většinou takto malé částky dostatečné nejsou.
    ETF mohu každý den prodat a okamžitě proměnit investici na hotovost, zatímco u nemovitosti to je s likviditou podstatně složitější a zdlouhavější.
    U ETF mohu část pozice odprodat a získat tak třeba jen část hotovosti, kterou zrovna potřebuji. Z nemovitosti zřejmě část neukrojím, abych si část prostředků z investice vybral 🙂
    A v neposlední řadě, nemovitost je velká investice, a proto zpravidla nemám takovou možnost diverzifikace. Koupím si možná dva nebo tři byty, případně u větších částek pár jednotek nemovitostí, zatímco při investici do ETF na celosvětový akciový index můžu mít například kolem 1600 pozic a riziko je tedy rozloženo mezi těchto 1600 světových firem a nikoliv mezi pár jednotek nemovitostí.

    A nakonec je tu ještě důležitá věc související se současnou geopolitickou situací. Vlastním-li veškerý majetek v České republice, mám zde zaměstnání nebo podnikání či firmu, tak je mé riziko velmi koncentrované do tohoto regionu.

    I z toho důvodu je zajímavé vlastnit cenné papíry i jinde než v Evropě a v jiné měně než je koruna, díky čemuž jsem lépe chráněn proti případným problémům, které zde v Čechách či Evropě mohou nastat.

    A jaký z toho plyne závěr? Chtěl jsem zejména ukázat, že investice v rámci finančních trhů jsou zbytečně zatracované a že i investice do akcií může mít spoustu výhod a že v mnoha ohledech se taková investice chová podobně jako nemovitosti. 

    Každopádně nechci vyzdvihovat ani jedno z těchto dvou aktiv. Jak jsem zmiňoval na začátku, je obrovská chyba, pokud člověk sází svou budoucnost jenom na nemovitosti, tak stejnou chybou by byla sázka jenom na akcie. Z toho důvodu každý rozumný investor, který se chce ochránit proti riziku a neprohrát dlouhodobě boj s inflací, by měl kombinovat investice do nemovitostí i s investicemi do akcií či dluhopisů nebo jiných typů aktiv. Díky tomu má rozděleno riziko a různý vývoj hodnot jednotlivých aktiv mu lépe zajistí ochranu majetku. 

    Nemovitosti a finanční investice by neměly být soupeři, ale partneři.
    Bohatí lidé to vědí, a proto se snaží těžit z výhod obojího a přijímají i nevýhody obou typů aktiv. Chtějí se totiž chránit a díky tomu, že využívají obojí, snižují své riziko.

    Doporučení na závěr tedy zní, využijte pro investování a ochranu proti inflaci nejen nemovitosti, ale i finanční investice. Samozřejmě nemusíte investovat jenom do akcií, ale je dobré, dokonce většinou spíše žádoucí, investovat i do dluhopisů a jiných typů aktiv. Díky tomu Váš majetek nejlépe ochráníte, udržíte jeho hodnotu a dlouhodobě získáte i rozumný výnos nad inflaci.

    Pokud chcete probrat, jak přesně rozložit investici mezi nemovitosti či jiná aktiva a máte k dispozici více než 1 mil.Kč jednorázově, případně nižší částku, ke které můžete investovat alespoň 10.000 Kč měsíčně, tak se můžete obrátit na nás a získat 30 minutovou konzultaci zdarma ke zodpovězení Vašich dotazů. Stačí jít na náš web kopecky-advisory.cz a vpravo nahoře si o konzultaci požádat.

    Případně pokud jste majitel firmy nebo podnikatel, připravili jsme pro vás e-book zdarma obsahující návod jak v 5 krocích získat díky firmě nekonečnou rentu. Po stažení e-booku obdržíte i něco navíc, ale to už se nechte překvapit.  https://www.kopecky-advisory.cz/renta-diky-firme/

    Pokud se Vám tento podcast líbí, budu rád, když jej na svých platformách ohodnotíte a když si jej přidáte do sledování nebo se přihlásíte k odběru.

    Na našem webu se můžete přihlásit i k odběru newsletteru.

    Odkaz na stažení e-booku a také ostatní zmiňované odkazy najdete v popisku podcastu. 

    Děkuji Vám za pozornost, přeji krásný den a brzy opět na slyšenou.





    Newsletter

    Pokud Vás zajímají novinky z investování, přihlašte se do našeho newsletteru