Je investice do nemovitostí (ne)bezpečná?

Protože mám pocit, že mnoho lidí považuje investice do nemovitostí za úplně tu nejlepší formu investice a ničemu jinému nevěří, rozhodl jsem se, že se na to zkusím podívat i z jiného pohledu a srovnat investici do nemovitostí s investicemi i do jiných typů aktiv. Předem upozorňuji, že celkový pohled se dívá na nemovitosti spíše z negativního úhlu pohledu, protože mi přijde, že tento pohled často chybí. Chtěl jsem se tedy podívat na nemovitosti i trochu více kriticky.

Je investice do nemovitostí (ne)bezpečná?

Na úvod bych ještě rád řekl, že sám do nemovitostí investuji a zároveň klientům i jako firma zajišťujeme investice do nemovitostí na klíč. Investování do nemovitostí tedy určitě nezatracuji. Pouze je dle mého názoru rozumné do nemovitostí investovat jen část svého kapitálu a diverzifikovat své investice i v rámci jiných možností. 

Pozitiva investování do nemovitostí

• Investice do nemovitostí mají jednu zásadní výhodu a tou je tzv. investice na páku, tzn. koupě s využitím úvěru. Tato záležitost velmi zajímavě navyšuje výnos, ale na druhou stranu je třeba počítat s tím, že jakmile investuji na páku, tak samozřejmě nesu mnohem větší riziko. 
• Co je pro většinu lidí tím nejdůležitějším, jde o fyzické aktivum, na které si mohu "sáhnout" a zkontrolovat si jej.
  

Negativa investování do nemovitostí

• Jedinečné riziko, protože pokud nejsem velký investor, budu vlastnit jednotky nemovitostí, tzn. nemám nijak významně rozděleno riziko do stovky firem, jako například u investic do akciového trhu.
• Je třeba se o investici do nemovitosti starat. Mohu samozřejmě na to využít firmy, která to dělá za mě, ale tato služba nevyřeší úplně vše a stejně mě to nějaký čas stojí.
• Nutnost péče o nemovitost (opravy, rekonstrukce, modernizace), která zásadně snižuje výnosnost investice
• "Majetek svazuje" - mnoho lidí, kteří již nějaký majetek vybudovali, skutečně pak uvádí, že jim vlastnictví nemovitosti "zatěžuje mysl"
• Riziko vyššího zdanění. Zároveň, protože jde o nemovitost, nemůžu jí přesunout mimo ČR, abych se zdanění vyhnul.
  

Srovnání s jinými možnostmi

Pro srovnání jsem využil distribuční verze ETF na světový index MSCI World, americký index SP500 a ETF globálních realitních společností označeno jako REITs (konkrétně iShares Developed Markets Property Yield)
Zvolil jsem právě distribuční třídu, tzn. neobsahuje výnosy, které jsou vyplaceny z dividend těchto ETF, aby to bylo srovnatelné pouze s růstem hodnoty daného aktiva. Stejně jako u bytů je počítána jen hodnota a není počítáno s příjmem z pronájmu.

V níže uvedeném grafu je vidět, že pokud se bavíme pouze o hodnotě bytů v Praze ve srovnání s tím, že bych si před 10 lety pořídil ETF na světové nebo americké akcie či světové REITy (Real Estate Investment Trust - akcie společností investujících do nemovitostí), jednoznačně mi vychází, že výnosnost z rostoucí hodnoty bytů nebyla taková jako růst hodnoty zejména amerických akcií, které dosáhly za 10let na víc než 5 násobek své hodnoty, zatímco byty jsou pouze zhruba 2x dražší.

Vývoj hodnoty nemovitostí ve světě

Určitě je třeba vzít v potaz současné nízké úrokové sazby a politiku centrálních bank, která nemovitostem hodně pomáhá. Pokud se podíváme na to, jak se konkrétně vyvíjely ceny nemovitostí v různých zemích světa, tak můžeme vidět, že nemovitosti nemusí stále jenom růst. Co se týče ČR, tak nemovitosti zde zatím nezažily těžké doby a nelze nijak stanovit, jak se bude trh chovat, až nějaký problém přijde. Jako například skutečná hospodářská krize, kterou již nezachrání centrální banky "tiskem peněz", vysoká nezaměstnanost, velké zvýšení daní z nemovitostí apod. Zde si ukážeme pár grafů, které vyjadřují reálnou hodnotu nemovitostí v různých zemích světa. Jde tedy o hodnotu po odečtení inflace.

Velká Británie
Z grafu je patrné, že v reálném vyjádření se nemovitosti ještě nevrátily na své hodnoty let 2007-2008

USA
Ani americké nemovitosti v reálném vyjádření ještě nedosáhly svých hodnot z hypoteční krize 2007

Kanada
Hledal jsem nějaký větší stát, u kterého nemovitosti překonávaly inflaci a jedním z takových je Kanada.

ČR
Nemovitostem trvalo zhruba 8 let od roku 2009 než se jim podařilo překonat inflaci a celých těch 8 let vlastně byla jejich reálná hodnota nižší, takže proti inflaci vůbec nechránily.

Srovnání s nejbohatšími lidmi světa či s americkými univerzitními nadacemi

Když se podíváme na rozložení majetku nejbohatších lidí světa, tak můžeme vidět, že v nemovitostech mají investováno pouze 15,8%.

Ani americké univerzity či Nobelova nadace nemají v nemovitostech žádnou podstatnou část majetku, ale pouze do 10% veškerého kapitálu. 

Závěr
Častá argumentace směřující k nemovitostem uvádí, že nás chrání proti inflaci, avšak grafy z různých zemí, které vyjadřují cenu nemovitostí očištěnou o inflaci, bohužel hovoří o opaku.

Je to samozřejmě pohled do zpětného zrcátka a nakonec může být budoucí vývoj cen nemovitostí opačný. Kvantitativní uvolňování a snižování sazeb sice nemovitostem pomáhá, ale na druhou stranu díky němu roste inflace a ta zase snižuje reálnou hodnotu nemovitosti právě očištěnou o inflaci...

Aby to nevypadalo, že co se týče nepřekonání inflace, tu haním pouze nemovitosti. Existuje i mnoho jiných aktiv, kterým se nedaří překonat inflaci, tzn. rozhodně není nutné kvůli reálnému vyjádření cen nemovitostí je úplně zatracovat. Spíše jsem ale chtěl ukázat i jiný pohled, z kterého vyplývá, že nemovitosti nejsou tak "úžasné", jak by si mnoho lidí mohlo myslet a že mají i mnoho stinných stránek.

Nemovitosti určitě nelze opomíjet a do portfolia klientů patří, avšak dle mého názoru maximálně ve výši 33% celkového majetku, aby to nebyla jenom sázka na jednu kartu.

E-book

https://www.kopecky-advisory.cz/renta-diky-firme/

Newsletter