Jsou nyní realitní fondy vhodné k investování?

16. listopad 2021

Podcast si můžete poslechnout na svých oblíbených platformách:


Nebo shlédnout na našem YouTube kanálu viz níže:

Přepis podcastu:


Úvod

Dobrý den, u mikrofonu David Kopecký. Vítám Vás u dalšího dílu podcastu Nekonečná renta.
 
Tématem tohoto podcastu je svět investování a vše kolem něj. Budete v něm postupně získávat informace o tom, jak si zajistit svou vlastní nekonečnou rentu, která pokryje část nebo úplně všechny vaše měsíční výdaje. Zároveň je cílem, aby tato renta nebyla nijak závislá na Vaší firmě, Vašem zaměstnání či podnikání. Kromě soukromé renty se budeme zabývat i tím, jak si splnit i jakékoliv další finanční cíle, jako třeba budoucnost Vašich dětí a podobně.

Dnešním tématem budou realitní fondy nebo jinak se jim říká také nemovitostní fondy a povíme si o tom, zda je vhodné do nich investovat.

Nabídka realitních fondů se v České republice neustále zvyšuje a investice do nemovitostí vždy byly v Čechách velmi populární.
Jsou skutečně nemovitosti tak skvělou investicí a je investování do nemovitostních fondů tak bezpečné, jak se o něm mluví.

Velmi často jsou realitní fondy nabízeny i pro poměrně krátký horizont jako alternativa ke spořicímu účtu apod.
Musím říct, že s takovým řešením nemohu souhlasit.

Můžu vždy vybrat své peníze?

Jedním z velkých rizik nemovitostních fondů je situace, kdy se v jeden okamžik objeví příliš mnoho investorů, kteří by potřebovali z fondu vybírat své prostředky. 
Covidová situace sice je občas nazývána finanční krizí, ale prozatím se finanční problémy týkaly jenom určité části obyvatelstva, která je navázána na gastronomii, cestovní ruch apod. Již dlouho jsme si však nezažili skutečnou krizi, kdy by mělo finanční problémy více lidí z různých oborů.
Aktuálně mnoho lidí ovlivňuje energetická krize a razantní růst cen energií a celkově je růst cen velmi vysoký a může to dříve či později vést ke scénáři, kdy mnoho lidí v ekonomice bude mít finanční problémy. Co se stane, pokud jsou lidé ve špatné finanční situaci a zároveň mají odloženou část prostředků v realitním fondu? No pravděpodobně budou tyto prostředky vybírat. A pokud těchto klientů bude větší množství a realitní fond již nebude mít na vypořádání z hotovosti, kterou drží, bude muset přistoupit k tomu, co mu zákon umožňuje a to pozastavit obchodování. Poté se k penězům nedostaneme dříve, než fond zpeněží nemovitosti a teprve pak Vám případně může vyplatit uložené peníze. Ale samozřejmě oceněné dle toho, kolik za dané nemovitosti fond utrží. V době krize to může být i nižší částka, než jaká byla hodnota fondu před krizí. 
Toto je jeden z důvodů, proč na kratší horizont nemovitostní fondy nedoporučuji. Může se prostě stát, že se dočasně ke svým penězům nedostanete.
Pokud investuji do nemovitostí s horizontem na více let, tak toto riziko likvidity se mě již tolik netýká nebo s ním prostě mohu počítat. Horizont však musí být dostatečně dlouhý na to, aby mě neohrozilo, že se mnoho měsíců nemusím ke svým penězům dostat.

A jaká je nyní budoucnost realitních fondů?

Z důvodu zavírání obchodních center a omezování práce z kanceláří z důvodu covidu bylo očekáváno, že vliv na realitní fondy bude spíše negativní. U většiny fondů se to však vůbec nepotvrdilo. Je pravda, že mnoho firem nepřešlo na home office a své kanceláře si ponechalo. Ale jsou i firmy, které skutečně už tolik kancelářských prostor nepotřebují a jak se zachovají, až jim bude končit nájemní smlouva? Prodlouží skutečně v plné výši? 

Samozřejmě realitní fondy nevlastní pouze kanceláře, i když dost z fondů má právě v kancelářích významné procento majetku. Část majetku investují některé fondy i do bytů. Úrokové sazby hypoték rostou, tzn. může to podpořit poptávku po nájemním bydlení, ale skutečně budou mít všichni na řádné placení nájemného při rostoucích cenách vlastně úplně všeho? 

Nemalou část portfolia mají nemovitostní fondy i v tzv. retailu, tzn. nemovitostí spojených s kamennými obchody, obchodními centry apod. a co když přijdou další lockdowny? Vydrží to všichni obchodníci a nepřesunou se radši do online prodeje a nezůstanou obchodní jednotky prázdné? 

Pak nám zůstává ještě sektor logistiky a je pravda, že z důvodu obrovského růstu e-commerce a prodeje přes internet je toto nemovitostní sektor, který zřejmě má ze všech možností, kam realitní fondy investují, zřejmě nejmenší riziko.

Samozřejmě nakonec nemusí mít fondy problém ani s obsazeností kanceláří, ani s obchodními prostory, ani s ničím jiným, ale jen chci uvést, že i realitní fondy mají svá rizika a je třeba s tím ve svém investičním plánu počítat.

Růst úrokových sazeb a inflace - vliv na realitní fondy

Další důležitou věcí, která realitní fondy nyní ovlivní je současný růst úrokových sazeb. Protože to jim může zdražit dost zásadně jejich úvěry. Naštěstí většina fondů se úvěruje pouze do 50% hodnoty nemovitostí, což jim ukládá i zákon, ale je pravda, že fondy kvalifikovaných investorů, které mají volnější podmínky, mají mnohdy úvěrování i přes 60% hodnoty jejich nemovitostí. Pokud je daný fond financován variabilní sazbou a nemá nastavenou žádnou fixaci, tak se v současné době bavíme o zdražení financování skoro o 2%, což není vůbec málo. Zde jen doplňuji, že mnoho transakcí realizují fondy v eurech, tzn. tam se jich takové zvýšení cen zdrojů netýká. Toto se týká jenom korunových úvěrů.
 
Proti tomuto mohou jít tzv. inflační doložky k nájemním smlouvám a ty mohou pomoci. Stále však může vznikat nesoulad cashflow, kdy již bude vyšší nákladovost úvěru, ale ještě nebude vyšší nájemné upravené o inflaci apod.

Oceňování hodnoty realitních fondů

No a nakonec je to i o ocenění nemovitostí uvnitř fondu. Když vidím, jak velké rozdíly jsou v ocenění i běžných nemovitostí, nedělám si iluze, že právě všechny nemovitosti ve fondech jsou oceněny úplně správně...

Nemovitostní fondy vždy reagují na vývoj hospodářství trochu se zpožděním a s tím je třeba počítat. Přecenění nemovitostí nějakou chvíli trvá a vlastně hodnota ve znaleckém posudku vůbec nemusí odpovídat tržní ceně. Je jedno, že mám hodnotu nemovitosti 500milionů, když kupující strana mi za ní nezaplatí například víc než 450milionů. Asi jste se někdy už setkali s tím, že jeden znalec ocenil dům na 5 milionů a jiný znalec ten samý dům na 6 milionů a oba znalci si byli schopni svůj posudek obhájit. 

U komerčních nemovitostí se oceňuje hodnota trochu jinak než u nemovitostí na bydlení, a to dle hodnoty budoucích cashflow, tzn. přijatých nájmů. Jenže i tyto nájmy se v odhadech mohou lišit a zároveň do tohoto výpočtu vstupuje právě výše úrokové sazby. Čím je tato sazba vyšší, tím v tomto výpočtu snižuje právě ta vypočítaná budoucí cashflow. A to bude mít na cenu bohužel negativní vliv.

Tzn. i když si představíme, že znalec ocenil nemovitosti ve fondu například o 10% níže, než je tržní hodnota, tak to pro nás znamená snížení hodnoty fondu právě zhruba o 10% pominu-li hodnotu hotovosti, kterou fond má. Když ale vidíme, že rozdíly v oceňování jsou často mnohem víc než jen 10%, tak si můžeme jen domyslet, jaká bude hodnota realitního fondů, když přijde skutečná krize. Protože jak jsem zmiňoval, covid zatím skutečnou finanční krizí nebyl a opravdovou krizi jsme již nezažili od roku 2009 a je jen otázka času, kdy krize přijde.

Jaké jsou jiné možnosti investice do nemovitostí?

A jak z toho ven? Pokud se bavíme nikoliv o přímé investici do nemovitostí, ale o využití varianty kolektivního investování tedy fondů, tak tím vším, co jsem doteď popisoval, nechci říci, že je nesmysl do realitního fondu investovat. Ale je třeba počítat s všemi zmíněnými riziky a nebrat realitní fond jako alternativu ke spořicímu účtu a nepovažovat jej za samospásnou bezpečnou investici. V rámci našich investičních portfolií preferujeme spíše investování do ETF na tzv. REITS (real estate investment trust), což je vlastnictví přímo firem podnikajících v nemovitostním sektoru. Zde mám výhodu, že hodnotu těchto firem mám tržně oceněnou. Nemusím se tedy obávat, zda znalec mi nemovitosti uvnitř fondu ocenil správně, zda náhodou neprobíhá příliš mnoho výběrů hotovosti a zda můj fond nezavřou a nebudu moci peníze vybrat. Hodnota takových ETF sice kolísá, ale já vím, že jde o skutečnou hodnotu daného aktiva a toto aktivum je reálně oceněné, zatímco u českých realitních fondů si v mnoha případech mohu jenom myslet, že mám konkrétní portfolio nemovitostí v nějaké hodnotě, která se ale v turbulentních dobách může ukázat jako úplně jiná.

Závěr

Na závěr chci říci, že nemovitosti do portfolia rozhodně patří a s klienty do nich investujeme ať už prostřednictvím uvedených ETF nebo zajišťujeme i investice do nemovitostí na přímo, tzv. na klíč. Je však vhodné do nemovitostí investovat maximálně třetinu svého majetku. Není vhodné sázet na tento typ aktiv větší část prostředků.  A rozhodně není vhodné spoléhat se na to, že realitní fond je jistá investice i na krátkou dobu. Pokud už chci do realitního fondu investovat i přes všechny zmíněné nevýhody a rizika, tak jedině na dlouhodobější investiční cíle. To stejné platí i v případě, že pro investici do nemovitostí chci zvolit zmíněná ETF a u přímé investice do nemovitostí by Vás jistě ani nenapadlo řešit takovou investici na horizont několika málo let.

V případě, že Vás zajímá více k investování do nemovitostí a chcete prodiskutovat přímo Vaše možnosti ohledně jejich využití v portfoliu, tak navštivte stránky podcastu nekonecnarenta.cz nebo přímo naše firemní stránky kopecky-advisory.cz , kde si v pravém horním rohu můžete požádat o hodinovou konzultaci zdarma a já se Vám velmi rád budu věnovat. Děkuji Vám za pozornost,  přeji krásný den a příští středu opět na slyšenou.


 

Newsletter

Pokud Vás zajímají novinky z investování, přihlašte se do našeho newsletteru

Konzultace zdarma

Pokud si přejete dozvědět se více nebo chcete domluvit hodinovou konzultaci zdarma, využijte formulář níže.