Příběh klienta, kterému se sama splácí část hypotéky

31. březen 2022

Příběh klienta, kterému se sama splácí část hypotékyPříběh klienta, kterému se sama splácí část hypotéky


Podcast si můžete poslechnout na svých oblíbených platformách:

Nebo na našem YouTube viz níže:

Přepis podcastu:


Úvod

Dobrý den, u mikrofonu David Kopecký. Vítám Vás u dalšího dílu podcastu Nekonečná renta.

Nosným tématem tohoto podcastu je investování a hlavním cílem, ke kterému s klienty směřujeme, je možnost dosažení nekonečné renty. Tedy situace, kdy můžete dál pracovat, ale kdybyste se rozhodli, že nechcete, tak nemusíte. Máte tak právo volby, jak naložit se svým životem a budoucností.

Dnes se podíváme na příběh mých klientů, kteří měli z prodeje bytu nějaké prostředky a uvažovali o tom, že všechny tyto prostředky použijí na splacení části hypotéky. Nakonec se podařilo najít jiné řešení, které je pro ně ve všech ohledech výhodnější a vlastně nakonec i bezpečnější.

Proč má mnoho lidí tendenci splatit hypotéku, i když to je finančně nevýhodné?

Je samozřejmé, že pro mnoho lidí je nepříjemné mít dluh, a tak chápu, že se pak člověk chce hypotéky tzv. zbavit co nejdříve a jakmile má nějaké prostředky navíc, tak realizuje mimořádnou splátku, aby svůj dluh snížil. Finančně bohužel mimořádná splátka hypotéky není úplně dobrou volbou, ale při emočním rozhodování je splacení hypotéky jasná volba.

Stejně tomu bylo i u klienta Martina. Martin s manželkou koupili byt v Praze, na který si brali hypotéku ve výši 4.300.000 Kč. Zároveň prodávali jiný byt mimo Prahu. Po prodeji bytu museli část hypotéky splatit, aby mohli prodaný byt z hypotéky vyvázat a zbyla jim hypotéka ve výši 2.500.000 Kč. Navíc jim však ještě zbyla hotovost ve výši 1 000 000 Kč. Z toho si chtěli 300.000 Kč nechat jako rezervu a 700.000 Kč chtěli vložit jako mimořádnou splátku hypotéky.

Protože z finančního hlediska je nevýhodné hypotéku splatit a navíc jejich úroková sazba na hypotéce je 2,49%, tak jsme začali diskutovat možnost raději prostředky investovat než je použít na splacení hypotéky.

Peníze "zazdím" do nemovitosti

Vždy klientům vysvětluji, že pokud své volné peníze do hypotéky splatí, vlastně je tzv. zazdí do nemovitosti a jediná možnost, jak je získat zpátky je prodej nemovitosti, splacení hypotéky a teprve pak by mohli zbývající peníze použít. A to je hodně komplikovaná a zdlouhavá cesta, jak se k prostředkům dostat. Zatímco pokud peníze zainvestují, případně pokud prostředky někde odloží za sazbu, která je klidně i stejná jako sazba hypotéky, stále mají tu výhodu, že ty peníze mohou mít v budoucnu k dispozici a nejsou, jak jsem říkal, zazděné v nemovitosti. Z úroků z hypotéky mají daňový odpočet, takže i kdyby sazba získaná uložením prostředků a sazba na hypotéky byly stejné, tak to díky tomu vyjde lépe.

A pokud zvolím investování a můj výnos je i vyšší než je sazba hypotéky, tak na takovém postupu můžu zajímavě profitovat. Inflace mi dluh tzv. požírá a investice zase tuto inflaci překonává, tzn. každý dobrý poradce Vám bude vždy mimořádnou splátku do hypotéky vymlouvat a doporučí Vám raději tyto prostředky investovat, protože to je z finančního hlediska jednozačně výhodnější.

Investovat k hypotéce je bezpečnější než vložit mimořádnou splátku

Pokud volné prostředky investuji, tak dokonce hypotéku mohu pak splatit i o něco dříve a navíc je tu ještě jeden benefit tohoto postupu. A tím je vyšší bezpečnost tohoto řešení. Když si představíte, že vezmu volné peníze a vložím je do hypotéky, tak jsem je v ní zazdil, jak jsem zmiňoval, ale pokud tyto peníze zainvestuji, tak je mohu v budoucnu kdykoliv použít a když se cokoliv stane v mém životě, mám mnohem víc prostředků, které mám k dispozici. Nejsou totiž zazděné v nemovitostí. Nerealizovat mimořádnou splátku do hypotéky tedy paradoxně zajistí větší bezpečnost rodinných financí.

Finanční i bezpečnostní hledisko je tedy naprosto zřejmé. Vložit mimořádnou splátku do hypotéky je skutečně nevýhodné. Bohužel emoce s lidmi často cloumají a protože je pro ně příliš nepříjemné mít velký dluh, tak klienti často stejně chtějí mimořádnou splátku realizovat, i když z racionálního pohledu vidí, že finančně prodělají. Zde opět můžete vidět, že emoční rozhodování často vítězí.

A jak se podařilo u p. Martina vyřešit?

U pana Martina tomu bylo podobně, ale ještě se k tomu přidávala skutečnost, že jeho manželka byla na mateřské a oni z toho důvodu chtěli vložit mimořádnou splátku kvůli tomu, aby se jim snížila měsíční splátka.

Konkrétně při vložení mimořádné splátky ve výši 700.000 Kč by jim splátka poklesla o 2.762 Kč měsíčně.

Začali jsme tedy diskutovat ještě jednu variantu. Pouze zainvestovat prostředky nechtěli, protože pak by jim zůstala stejná platba hypotéky, tak mě napadla možnost, že budou část hypotéky z investovaných peněz splácet.

Dohodli jsme se tedy na investici, u které jsem nastavili čerpání renty. Klienti se tedy stali takovými malými rentiéry. 
Výpočet čerpání renty byl nastaven tak, že investice se bude zhodnocovat ročně o 4%. A dále, že se bude ze 700tis čerpat taková renta, která při 4% výnosu portfolia spotřebuje kapitál za 30 let. Tedy za stejnou dobu, jako byla splatnost hypotéky.

Hypotéka se sama z části splácí z renty

Výnos 4% je při investování i v situaci, že jde o rentiérské portfolio počítán skutečně spíše konzervativní. Reálně je potenciál výnosu i vyšší, ale vždy je lepší počítat spíše s méně pozitivním scénářem. Každopádně 4% je stále o 1,5% vyšší výnos než sazba hypotéky, a tak renta z takového portfolia vychází ve výši 3.331 Kč měsíčně. To je o 569 korun více, než kolik by klient ušetřil na tom, že sníží splátku hypotéky po vložení 700tis do hypotéky.

Nakonec jsme nastavili čerpání renty ve výši 3.000 Kč měsíčně, takže i o něco méně, než by byla možná renta na 30let při 4% výnosu portfolia. Čerpeme tedy 36.000 Kč ročně, což je čerpání renty ve výši 5% z hodnoty investovaných prostředků. Není to samozřejmě nijak extrémní částka za rok, ale panu Martinovi a jeho manželce na mateřské ty 3tis měsíčně na hypotéku hodně pomáhají. 

Portfolio bylo nastaveno po vzoru amerických univerzit Ivy League, tzn. podobně jako spravuje svůj majetek nadace univerzit Harvard, Stanford nebo Princeton. O tomto tématu jsem více hovořil v 5 dílu tohoto podcastu, tak se k němu můžete případně vrátit.

Z těchto nadačních fondů univerzity čerpají 4 až 5% kapitálu a přestože tyto prostředky čerpají, jejich kapitál stále roste. Investiční portfolia jim přináší vyšší výnos, než kolik z majetku čerpají a proto majetek neklesá. I my v tomto případě čerpeme 5% z portfolia, takže to odpovídá tomu, co dělají tyto univerzitní nadace.

Inspirace úspěšnými

A proč bychom v rámci našich portfolií vymýšleli něco nového, když se touto strategií můžeme inspirovat. Samozřejmě neinvestujeme do úplně stejných nástrojů jako tyto univerzity, protože ty mají nakoupené i různé hedge fondy, konkrétní akcie a instrumenty, které ani nemůžeme pro klienta pořídit. Neinspirovali jsme se tedy jednotlivými investičními pozicemi, co mají nakoupeny, ale zejména třídami aktiv, které nadace používají. Tzn., jak mají velký podíl akciové složky, dluhopisové složky, nemovitostí apod. 

Ke konkrétnímu nastavení jsme využili i teorii portfolia Harryho Markowitze a konkrétně u Martina nám v kontextu s rizikovým profilem vyšla následující alokace. 55% akcií, 25% dluhopisy, 10% nemovitostní akcie a 10% zlato. Toto portfolio má výrazně nižší kolísavost, než kdyby šlo pouze o akciovou složku, navíc by portfolio 100% akcií nebylo pro rentiérské portfolio ani vhodné. Ale i kdyby to bylo jenom portfolio akcie plus dluhopisy, tak stále mívá vyšší rizikovost, tedy kolísavost než kdyby byla doplněna ještě další aktiva. Z toho důvodu tam je právě doplněna i nemovitostní složka a složka zlata. Zlato tam není samozřejmě kvůli potenciálu výnosu, ale při větších výkyvech akcií pomáhá toto kolísání snížit a to je právě důvod, proč je do portfolia doplněno.

A jak to dopadlo v číslech?

A teď již konkrétní výsledky portfolia. Martin čerpal první rentu v lednu roku 2021, takže do současné doby už na splácení hypotéky vyčerpal celkem 45.000 Kč. Na jeho investičním účtu můžeme k dnešnímu dni 28.3. vidět zůstatek 732.084 Kč. Má tedy více než vložil a to již do hypotéky použil 45.000 Kč a stále má k tomu navíc 32.000 Kč zisk. Čerpal tedy pravidelnou rentu, navíc akciové trhy prošly od listopadu loňského roku korekcí a přesto tam má Martin výnos. Pokud jej přepočteme na rok, vydělal 8,02% p.a.. Jde samozřejmě zatím o krátkou dobu, ale když si uvědomíme, že Martin s portfoliem prožil první zvyšování sazeb americké centrální banky od roku 2018, zažívá nejvyšší inflaci za mnoho let a ještě se k tomu přidala vážná energetické krize a tu ještě násobí válka na Ukrajině, tak vlastně je výsledek portfolia hodně dobrý.

Samozřejmě nemohu s jistotou říct, že přesně takovýto úspěch bude následovat i v nejbližších měsících či letech, ale mohu s klidným svědomím říci, že takto nastavené portfolio dokáže dle historický dat generovat dlouhodobě výnos 6 až 8%. Ve šťastnějších období i přes 8%. A zároveň vím, že toto portfolio bude díky široké diverzifikaci podléhat mnohem menším propadům než plně akciové portfolio. Z těchto všech důvodu je víceméně zřejmé, že dlouhodobě může být tato strategie úspěšná. 

Závěr

Až se manželka pana Martina vrátí do práce, tak samozřejmě klienti přestanou rentu čerpat, pravděpodobně pak zvýšíme podíl akcií a budeme pak pokračovat s akumulací kapitálu na dosažení finanční svobody v budoucnu. Díky tomu, že klienti neposlali peníze do hypotéky, tak se jí zbaví dříve a zbyde jim více peněz pro ně na možné čerpání renty až dosáhnou finanční svobody a nebo budou mít prostředky navíc pro své děti.

A stejně jako u Martina to fungovalo na rentu ve výši 3000 Kč měsíčně, stačí si z této částky udělat násobky a čerpání renty se bude chovat totožně i ve vyšších částkách.

A takto dobrým koncem náš příběh končí.

Pevně doufám, že jste si v tom mohli najít určitou inspiraci pro své rozhodování a pokud jste doteď spíše chtěli vložit peníze do hypotéky, tak můžete vidět, že to nemusí být tak úplně dobrý nápad a že existují i bezpečnější a dokonce výnosnější řešení.

Pokud si budete přát spočítat, co se Vám v současné době se současnými sazbami vyplatí a jak se na základě toho rozhodnout, jděte na naše stránky kopecky-advisory.cz a požádejte si o konzultaci zdarma. Na té můžeme probrat, zda i vy můžete být podobnými malými rentiéry jako pan Martin s manželkou.

Případně pokud jste majitel firmy nebo podnikatel, připravili jsme pro vás e-book zdarma obsahující návod jak v 5 krocích získat díky firmě nekonečnou rentu. Po stažení e-booku obdržíte i něco navíc, ale to už se nechte překvapit.

Odkaz na stažení e-booku a také ostatní zmiňované odkazy najdete v popisku podcastu.  https://www.kopecky-advisory.cz/renta-diky-firme/

Pokud se Vám tento podcast líbí, budu rád, když jej na svých platformách ohodnotíte a když si jej přidáte do sledování nebo se přihlásíte k odběru.

Děkuji Vám za pozornost, přeji krásný den a brzy opět na slyšenou.





Newsletter

Pokud Vás zajímají novinky z investování, přihlašte se do našeho newsletteru