Dobrý den, u mikrofonu David Kopecký, vítejte u dalšího dílu podcastu Nekonečná renta.

V České republice a samozřejmě nejen u nás mnoho lidí řekne, že raději bude investovat do nemovitosti, než aby investovali do finančních investic nebo dokonce nedej bože do akcií.

Většina lidí tvrdí, že investice do nemovitostí je jistější a vždy věří více například koupi bytu na pronájem než globálně diverzifikovanému portfoliu složenému z ETF.

Ano, nemovitosti jsou zajímavá investice, sám část svého majetku mám také v nemovitostech. Zároveň u nemovitostí je zajímavá možnost financovat je na hypotéku, což dokáže podstatně zvýšit výnos. Na druhou stranu, při financování úvěrem se samozřejmě zvyšuje riziko, tzn. je vhodné mít při investování do nemovitostí i dostatečnou finanční rezervu na krytí splátek úvěru a celkově vše dobře promyslet, aby riziko bylo eliminováno na minimum.

Pokud však pomineme koupi nemovitosti na hypotéku, ale budeme porovnávat investování do nemovitostí bez úvěru s investováním do finančních aktiv, tak můžeme nakonec zjistit, že obě investice jsou si velmi podobné.

Vlastnictví jak nemovitostí, tak finančních aktiv je někde evidováno, tzn. nemovitost mám zapsánu v katastru nemovitostí, finanční aktiva mám zase zapsána v Centrálním depozitáři cenných papírů. O mém vlastnictví tedy vždy existuje nějaký záznam u dané instituce a to je jediná možnost, jak mohu své vlastnictví prokázat. Na zdech bytu nebo domu nikde není můj podpis, kde by bylo vidět, že je určitě můj. Vlastnictví prokážu jedině čerstvým výpisem z katastru nemovitostí.

Mnoho lidí často používá, že akcie vlastním jenom virtuálně nebo jen na papíře. Jenže co dnes není vlastněno jenom na papíře? Když vlastníte auto, jak prokážete, že je vaše? Zpravidla velkým technickým průkazem, ale pokud byste jej ztratili, tak jedině v registru vozidel. 

Když jste majitel firmy, tak sice můžete předložit zakladatelské dokumenty a jimi se snažit dokázat, že vlastníkem firmy jste skutečně vy. Ale ze zakladatelských dokumentů nevyplyne, zda jste náhodou již mezitím společnost neprodali, tzn. jediné prokázání vlastnictví vaší společnosti je možné získat aktuálním výpisem z obchodního rejstříku.

Takto bychom mohli pokračovat na spoustu jiných věcí.

Když se však zastavím zejména u toho, kde je vlastně zapsáno vlastnictví společnosti, kterou ovládáte, tak to je zrovna záležitost, která se dá hodně přirovnat k investici do akciového portfolia. 

Vlastnictví vaší společnosti v hodnotě desítek nebo stovek milionů korun vlastně existuje také jenom jako evidence u patřičné instituce, stejně tak vlastnictví diverzifikovaného akciového portfolia. Když vlastním firmu, tak jsem zapsán v obchodním rejstříku, když vlastním světový akciový index nebo jiná finanční aktiva, tak jsem zase zapsán v depozitáři cenných papírů. Obojí je tedy zapsáno u nějaké instituce a tím pádem to je z pohledu evidence vlastnictví hodně podobné.

Asi bych stejně čekal, že mnoho lidí by se chtělo nyní se mnou přít, že když mají svou firmu, je to pro mě bezpečnější. Jak však vidíte, úplně to tak není. Navíc pokud vlastním akciový index, tak nemám jenom jednu svou firmu, ale 1600 největších a nejznámnějších firem na světě jejichž výrobky a služby používáme každý den.

Další věc, kterou lidé rozporují u investic na finančních trzích je kolísání investice. Často tvrdí, že tam mohou přijít o všechno apod. 

Jenže akcie či dluhopisy nejsou jediné aktivum, které kolísá. Nemovitosti jsou na tom úplně stejně. Jenže u nemovitostí to není tolik vidět, protože na dané nemovitosti nesvítí každý den, že její hodnota se změnila o 0,5% směrem nahoru nebo dolů, jako se to každý den mění v rámci finančních trhů.

Do nedávna se zdály nemovitosti jako naprosto úžasná investice, protože už mnoho let neustále jen rostou. Na druhou stranu to vlastně akcie také. Levné peníze nepodpořily růst jenom nemovitostí, ale samozřejmě i akcií. Pokud se  ale podíváme na současnou hodnotu nemovitostí, už je v ČR hodně lokalit, kde již jsou ceny klidně o 15% nebo 20% níže. A mezi těmi lokalitami jsou i krajská města. Ostatně pokud víte o někom, kdo v posledních měsících prodával nemovitost, asi jste od něj mohli slyšet, že poptávka je velmi malá a že to ceny skutečně začíná stále více tlačit směrem dolů.

Pokud tedy vlastníte nemovitosti v hodnotě například 10.000.000 Kč, tak aktuálně jste ve ztrátě 1.500.000 až 2.000.000 Kč. Jenže k tomu nikde není online přístup, kde by vám tato ztráta nyní červeně svítila. Když proti tomu srovnáme globální akciový trh, tak je aktuálně ve ztrátě kolem 17% a po přepočtu do korun to je dokonce pouze ztráta kolem 10%. Ztrátu nám snižuje silnější dolar.

Ve srovnání s nemovitostmi v mnoha lokalitách je na tom tedy akciový trh nyní vlastně lépe. Zároveň změna cen nemovitostí mívá určité zpoždění a energetická krize plus další věci pravděpodobně mohou ještě způsobit další snížení jejich cen a nakonec se může ukázat, že v brzké době na tom budou akcie lépe než nemovitostní trh v ČR. Já se však na vše vždy dívám dlouhodobě a nemá smysl řešit, zda zrovna teď jsou lepší akcie nebo nemovitosti, obojí má v majetku investora své místo.

Tímto jsem však chtěl říct zejména to, že na nemovitostech je mnoho z vás nyní ve ztrátě někde již přes 20%, někde méně, tzn. někteří máte na svých nemovitostních investicích aktuálně ztráty několik milionů někdo i desítek milionů korun. A zajímavé je, že mnoha lidem to asi ani nevadí, protože jim to, jak jsem zmiňoval, nesvítí v žádné aplikaci červeně jako u finančních investic. 

Pokud však byste totožnou výši prostředků, jako máte nyní v nemovitostech, měli v diverzifikovaném portfoliu a viděli byste ztrátu například 1.500.000 Kč z investovaných 10.000.000 Kč, jak byste se cítili? Vadilo by vám to?

Trochu se obávám, že většině lidí by to vadilo. Ale kde je rozdíl mezi ztrátou ve finančním portfoliu a ztrátou v nemovitostním portfoliu?

Pravděpodobně jste obojí pořizovali na investici třeba na 10, 15 nebo 20 let a z toho důvodu nepotřebuji prodat ani nemovitost ani vyprodat finanční portfolio. Z toho důvodu vlastně nemusím nic řešit a ztráta je u obojího jenom papírová, protože jsem jí nezrealizoval, což by u obou investic byla chyba.

Teď někdo může namítat, ale u nemovitosti mám větší jistotu, protože nemovitosti přece vždy rostou?

Tato teze se objevuje velmi často.

A proč by nemovitosti měly dlouhodobě vždy růst a akcie nikoliv?

Časem totiž bude růst obojí.

Obojí jsou majetková aktiva. Nemovitosti generují nájem, akcie generují zisk ve formě dividendy, kterou firma vyplácí, případně zisk reinvestuje pro další růst. Když poklesne cena ať už akcií nebo nemovitostí, tak nájem či dividenda najednou tvoří větší procento z ceny. To přitáhne nové investory a jakmile ti přijdou, tak co se stane? Opět začne růst cena, aby se tento rozdíl vyrovnal. Takto přirozeně a tržně se obě aktiva budou chovat. Samozřejmě je to o dost složitější a vlivů je více, ale chtěl jsem ukázat tento jednoduchý tržní důvod, který dlouhodobě vždy bude fungovat.

Tzn. pokud někdo tvrdí, že nemovitosti musí dlouhodobě růst, tak by měl tvrdit, že i akcie musí dlouhodobě růst. Chápu, že leckdo může mít jiné pocity, ale takto to skutečně je a je to realita.

Možná teď někdo chce namítnout, ale u akcií můžu o všechno přijít...

To však není pravda.

Ano, pokud si koupím jenom jednu, dvě nebo tři akcie a zrovna netrefím ty správné, tak můžu mít ztrátu klidně v desítkách procent nebo můžu přijít o všechno. Ale pokud si pořídím například ETF na celosvětový akciový index, tak v něm mám 1600 největších světových firem. V takovém portfoliu nemůžu přijít o všechno, protože to by znamenalo, že jsem přestal jíst, přestal jsem si čistit zuby, jezdit autem, přestal mi fungovat mobilní telefon, nikdo si nekupuje nový počítač, nepoužívá internet a nikdo nepoužívá žádnou banku. Teprve v takové situaci by hodnota všech 1600 světových firem poklesla na nulu, jenže v takové situaci nejsou v bezpečí ani peníze přímo v bance. V podstatě by v takové situaci mohlo jít o konec světa, tak jak ho známe a kdoví, co by v takové době mělo hodnotu. 

K tomuto jen doplňuji, že aktuálně připravuji video, které je právě na téma koupě celosvětového akciového indexu a proč při investici do tohoto indexu skutečně není možné přijít o všechno. Na video se můžete těšit v nejbližších týdnech.

Co se týče nemovitostí, dost mě mrzí, že jim v Čechách tak přehnaně věříme. Přitom kromě možnosti financovat je na úvěr dle mého nenabízí nic moc zajímavějšího než mají investice do finančních aktiv.

Někoho by možná mohl napadat ještě jeden argument, a to, že nemovitost mi přináší pronájem a díky tomu jsou pro mě lepší.

Jak jsem však již zmiňoval, akcie proti tomu zase generují dividendy. Dividendový výnos může být 2%, ale třeba i 10%. Tzn. je to velmi podobné výnosu z pronájmu. V poslední době, kdy nemovitosti velmi rostly, tak příjmy z pronájmu skutečně někdy poklesly i pod 2% ročně. A na druhou stranu samozřejmě byly lokality nebo dobré koupě, kdy šlo dosáhnout na výnos z pronájmu třeba 10% ročně. Stejně to je u dividend u akcií. Když si pořídím široce diverzifikované portfolio, které není jenom dividendové, ale obsahuje i firmy, které dividendu nevyplácí, ale spíše reinvestují, tak se můžu pohybovat s dividendovým výnosem také kolem 2%. Mohu si ale zvolit čistě dividendové portfolio, kde se mohu pohybovat s dividendovým výnosem kolem 4 až 6% a nebo si můžu zvolit jednu konkrétní dividendovou akcii a výnos můžu mít ještě vyšší, ale samozřejmě nesu mnohem větší riziko. Jak tedy můžete vidět, pokud chci, aby mi z dané investice chodily peníze na účet, tak úrovně výnosů mohou být velmi podobné u nemovitostí i u akcií.

A finanční investice, tedy nejen akcie, ale široce diverzifikované portfolio více typů aktiv má proti nemovitostem ještě další výhody. 

Když vlastním byt na investici a chci vybrat například 300.000 Kč, tak nemůžu z bytu kousek uříznout a tyto peníze si vybrat. Zatímco u finančních investic naprosto bez problémů jenom zadám příkaz a mohu si poslat 300.000 Kč nebo klidně i menší částku a nemusím kvůli tomu ukončovat celou investici, jako bych musel udělat prodejem bytu, abych se k penězům dostal.

Kromě výběru prostředků je u finančních investic výhoda i v opačném duchu, a to, že mohu pravidelně či nepravidelně doinvestovávat v podstatě téměř jakoukoliv částku, což rozhodně, když už třeba mám byt na investici, udělat nemůžu.

V neposlední řadě, když mám nemovitostní portfolio, tak se většinou bude skládat z jednotek kusů nemovitostí a mám tedy velmi málo rozložené riziko. Když mám sestavené globálně diverzifikované portfolio z ETF, tak v něm mohu mít mnoho stovek až tisíců pozic, tzn. mé riziko je velmi dobře rozloženo.

No a kromě toho, že mám riziko rozloženo mezi mnoho firem, dluhopisů a aktiv po celém světě, tak jej mám ještě chráněno proti lokálním problémům České republiky nebo Evropy. Nemovitosti jsou totiž 100% závislé na vývoji v Evropě, na rozhodnutí naší vlády, na geopolitické situaci apod. 

Do nemovitostí většina lidí investuje dlouhodobě, ale právě proto netušíme, jaká zde bude situace za 5, 10 nebo 15 let. Nemusí jít jenom o to, že někdy třeba bude válka i na našem území. K tomuto jen doplňuji, co možná mnoho lidí netuší, ale pojišťovny mají ve výlukách válečné konflikty a pokud vím, žádná pojišťovna v České republice by nezaplatila ani korunu, pokud by došlo k poškození vaší nemovitosti ve válce. 

Nemusíme však být až takoví pesimisti, i když bohužel i tato věc je nyní reálnější než kdy dříve. Stačí, když nějaká z budoucích vlád významněji nemovitosti zdaní nebo když se zvýší daň pro příjem z pronájmu nebo třeba za pár let vznikne nějaká regulace nájmů apod. Minimálně vyšší zdanění nemovitostí se v poslední době diskutuje čím dál více a v ČR máme zrovna ve srovnání s Evropou velmi nízké daně z nemovitostí a státu poslední dobou stále chybí peníze, které v budoucnu bude muset někde vzít. 

Nemovitosti tedy mají spoustu negativ, ale myslím, že to s jejich výčtem již stačilo. Po poslechu všech informací se každému nyní může honit hlavou, že může být vhodné část prostředků směřovat do globálně diverzifikovaného portfolia složeného z ETF. A že to je v mnoho ohledech bezpečnější řešení než cokoliv jiného. Dokonce to může být z mnoha důvodů bezpečnější než investice do nemovitostí. 

Pokud si uvědomujete, že na správu majetku je dobré se dívat i z více úhlů a rádi byste probrali, jak správně a bezpečně svůj majetek rozložit, tak se na mě můžete obrátit. Stačí jít na náš web kopecky-advisory.cz a vpravo nahoře si požádat o 30 minutovou konzultaci zdarma, kde můžeme vše v klidu prodiskutovat.

Dále pak na našem webu najdete sekci e-booků, kde si můžete stáhnout e-book pro podnikatele a majitele firem nebo e-book s návodem, jak v 9 krocích dosáhnout finanční svobody. Po stažení e-booku obdržíte vždy i něco navíc, ale to už se nechte překvapit.  https://www.kopecky-advisory.cz/e-book/

Na našem webu se můžete přihlásit i k odběru newsletteru.

Pokud se Vám tento podcast líbí, budu rád, když jej na svých platformách ohodnotíte a když si jej přidáte do sledování nebo se přihlásíte k odběru.

Odkaz na stažení e-booku a také ostatní zmiňované odkazy najdete v popisku podcastu. 

Děkuji Vám za pozornost, přeji krásný den a brzy opět na slyšenou.