Textový přepis

Generováno ze zvukové stopy a upraveno

Úvod

Dobrý den, u mikrofonu David Kopecký, vítejte u dalšího dílu podcastu Nekonečná renta.

Dnes si povíme příběh klienta, s kterým jsem na přelomu roku řešil situaci, kdy se rozhodoval, zda má prodat byt či nikoliv. 

Byt neprodávat, je to dobrá investice

Když slyšíme o prodeji bytu, spoustu lidí může napadnout, že přeci byt nebudou prodávat, protože je to skvělá investice, přichází nějaký nájem a hodnota roste apod. 

Dále může mít leckdo pocit z některých mých vyjádření, že já nemovitosti jako investice nemám rád. Ale tak to úplně není. 

V Čechách jsme až příliš zatížení tzv. na cihlu, a tak se snažím někdy krotit tu euforii, že nemusí být dobré veškeré prostředky investovat jenom do nemovitostí. 

Ani nemovitosti nejsou úplně tou dokonalou investicí a v podstatě žádná investice není dokonalá. Je dobré trochu rozkládat kapitál i někam jinam, protože nemovitosti některé věci nedokážou splnit. O čemž si vlastně za chviličku povíme.

Situace klienta a cíle

Tento klient, když se k němu vrátíme, právě zvažoval, zda byt prodat nebo ne. Klient je zaměstnaný. S manželkou mají 2,5leté dítě a plánují druhé dítě. 

Manželka je aktuálně na rodičovské a něco málo si přivydělává v rámci podnikání. Ale očekávají, že až by se jim narodilo druhé dítě, budou mít problém s měsíčními výdaji a cashflow. 

Chybělo by jim zhruba 20 000 Kč měsíčně. Zároveň chtějí mít určitou rezervu na investice do podnikání. Manželka by potřebovala udělat investici v úrovni nějakých 300 000 Kč. 

Potřebují dokončit dům, zahradu, chtějí udělat fotovoltaickou elektrárnu a vestavěné skříně v celkové částce asi 700 000 Kč. To znamená, že potřebují celkem nějakých 1 000 000 Kč jednorázově.

Mají i další dlouhodobější cíle, jako je čerpání renty ve výši 50 000 Kč měsíčně za 30 let a chtějí mít vytvořený kapitál pro děti na vzdělání, stáž v zahraničí nebo na vstup do života. 

Jak jim byt pomůže v řešení?

Pro nás jsou v tuto situaci důležité zejména krátkodobé cíle a je otázka, jestli jim dokáže jejich byt všechny tyto záležitosti vyřešit. 

Potřebujeme 1 000 000 Kč jednorázově, což byt určitě nevyřeší. Ale byt nepokryje ani požadované měsíční cashflow, protože čistý příjem z pronájmu bytu je nějakých 14 000 Kč měsíčně. 

Oni však potřebují 20 000 Kč měsíčně a plus ten 1.000.000 Kč jednorázově. Dokonce teď, když už je transakce dokončená, chtějí čerpat i větší částku měsíčně. Byt to samozřejmě nedokáže splnit.

Klient je zvyklý na nemovitosti

Klienti jsou zvyklí na nemovitosti, stejně jako většina Čechů. Byt měl klient od rodičů, tak se ho nechtěl vzdát a obával se, jak k tomu budou přistupovat rodiče. 

Měli i obavu, jak s penězi pracovat, protože u nemovitostí jsou zvyklí, že mají byt, který poskytuje nájemné, ale v rámci jiných investic zkušenosti nemají. 

Jak lze řešit jinak než bytem?

Když se podíváme na to, jak se tvořilo řešení. Na krátkodobé peníze a cíle je součástí řešení kombinace spořícího účtu a možnosti těžit z tzv. repo operací ČNB. Určitá střednědobá část kapitálu je umístěná v českých státních dluhopisech, kde je stále zajímavý výnos do splatnosti.

Mohou těžit z toho, že pokud budou spořící účty nebo sazby na spořících účtech klesat, dluhopisy naopak poskytnou drobný nadvýnos. 

Dluhopisy se chovají opačně než spořící účet nebo termínovaný vklad. Na termínovaném vkladu si zamknu úrok a nikdy ho nebudu mít vyšší. U dluhopisu mám nějaký úrok a pokud spořící účty resp. sazba ČNB klesá, dluhopisy, které vlastním, jsou cennější a získám tím určitý nadvýnos. 

Dlouhodobější řešení

Klient má i dlouhodobější cíle, jako je renta a děti, takže součástí řešení je i dynamičtější a výnosnější složka, aby to odpovídalo rizikovému profilu klienta.

Až bude situace jiná, děti odrostou a manželka bude plnohodnotně vydělávat, může opět přijít do úvahy investiční nemovitost. Z kapitálu, který bude mít klient k dispozici, se část může do nemovitosti alokovat, pokud to bude zajímavé. 

Proč se vyplatí byt prodat?

V tuto chvíli je pro klienta vhodnější byt prodat a mít jistotu a klid, že bude mít dostatek peněz na každý měsíc. Může zvelebit a dokončit své bydlení a pořídit si vše, co potřebuje. 

Po prodeji bytu se klient navíc rozhodl pořídit auto, které bude nabíjet z vlastní fotovoltaiky, což zkrátí návratnost investice do fotovoltaiky.

Co když si chci byt raději nechat?

Pokud by klient zbytečně lpěl na vlastnictví bytu, nemohl by si splnit vše, co potřebuje. Nemohl by poměrně dlouho žít dle svých představ. 

K čemu by mu bylo, že za 20 nebo 30 let bude moci z bytu čerpat nájemné, když nyní bude muset čekat na to, až se žena vrátí do práce a až by mohli mít dostatečný měsíční příjem. 

Užít si současnost nebo budoucnost? Nebo obojí?

Tady se ukazuje, že je dobré hledat kompromis mezi tím, jak člověk myslí na budoucnost a jak myslí na současnost. U investování mají lidé pocit, že vše investují jen na to, co přijde až někdy později. Aby si mohli pořídit to či ono. Ale je důležité užívat si i současnost.

Zde je to vlastně o tom myšlení, jak to mít vyvážené a klidně se vzdát toho, že ten byt v budoucnu mi přinese nějakou hodnotu. Protože pro mě je ta hodnota důležitější teď. 

Nechat na dědictví nebo dát něco dětem dříve?

To je něco podobného, jako někdy rodiče očekávají, že pak jejich děti vše zdědí, až jim bude třeba 80 nebo 85 a zemřou. 

No ale v té době je dětem třeba 60, ale oni by ideálně potřebovali, aby jim ty rodiče třeba nějakou část kapitálu poskytli na pomoc s bydlením třeba ve 30 nebo v 35 nebo v jiném věku a tady to je stejné.

Co mi nyní dokáže řešit investiční byt?

Ten byt mi vlastně něco zajistí až někdy dlouho v budoucnu, ale já to potřebuji řešit teď. Teď chci si s rodinou užívat pohody, že nemusím se rozmýšlet, jestli to či ono si můžu koupit. Jestli mě to je schopen ten nájem pokrýt. Jestli mám už dokončenou zahradu. Nebo jestli jsem si mohl dovolit fotovoltaiku či si mohl dovolit nové auto atd. atd. 

Závěr

Takže u tohoto klienta to určitě bylo o tom, že se vzdal té tzv. cihly, jak v Čechách mají všichni rádi. Využil toho, že mohl nějakou část kapitálu teď okamžitě použít a stále mu zbývá i druhá část kapitálu, která mu bude schopná vygenerovat nějaký kapitál na rentu či pro děti. 

V budoucnu může nakonec část alokovat znovu do nemovitostí, avšak v tuto chvíli bylo pro něj vhodnějším řešením byt prodat. 

A pokud máte nějaké dilema a zvažujete, jak některé věci uchopit, jak se rozhodnout, tak se na nás samozřejmě můžete obrátit. 

Konzultace zdarma

Děkuji vám za pozornost a brzy opět na slyšenou.

Novinky a zajímavosti 

Sledujte novinky a zajímavosti na našem Whatsapp kanálu

Už vám nic neunikne ⤵️

📈 Investování a vše kolem něj - Nekonečná renta

Kalkulačka renty

spočítejte si svou vlastní rentu⤵️