Prodat nyní nemovitost a realizovat zisk?
13. červen 2022Podcast si můžete poslechnout na svých oblíbených platformách:
Nebo na našem YouTube viz níže:
Přepis podcastu:
Úvod
Dobrý den, u mikrofonu David Kopecký. Vítám Vás u dalšího dílu podcastu Nekonečná renta.
Nosným tématem tohoto podcastu je investování a hlavním cílem, ke kterému budeme směřovat, je možnost dosažení nekonečné renty. Tedy situace, kdy můžete dál pracovat, ale kdybyste se rozhodli, že nechcete, tak nemusíte. Máte tak právo volby, jak naložit se svým životem a budoucností.
Realizovat zisk z nemovitosti?
V dnešním dílu se chci trochu zamyslet nad tím, zda nenastal čas realizovat zisk u investičních nemovitostí.
Mnoho lidí, když si koupí například byt na pronájem, tak jej drží dlouhodobě, s vidinou, že jej budou pronajímat a vlastně vůbec neuvažuje o tom, že by byt prodali.
Avšak zejména v situaci, kdy je taková nemovitost financována hypotékou, tak s postupujícím časem, jak cena nemovitosti rostla, tak efektivní výnos takové investice klesá a v nemovitosti nám zůstává čím dál víc hotovosti, s kterou by jinak bylo možné pracovat.
Pojďme si dát konkrétní příklad.
Příklad investice do nemovitosti
V roce 2017, tedy před 5 lety, jste si koupili byt za 3.000.000 Kč, v současné době dle dat z Českého statistického úřadu o cenách bytů v ČR může mít hodnotu kolem 4.800.000 Kč. Zřejmě by bylo reálné jej za takovou cenu nyní prodat, s trochou štěstí možná zatím i o trochu lépe, ale ať jsme co nejvíce při zemi, tak pojďme počítat s možnou prodejní cenou 4.500.000 Kč.
Pokud jste takový byt financovali 80% hypotékou, tak jste z vlastních financovali částkou 600.000 Kč a zbytek jste řešili hypotékou ve výši 2.400.000 Kč.
V roce 2017 byla hypotéka za sazbu kolem 2,5% až 3% a pokud počítám splatnost například 20 let, tak vychází zůstatek hypotéky k dnešnímu kolem 1,9M až 2M Kč.
Budeme počítat spíše s vyšším zůstatkem, tzn. máme nyní hypotéku se zůstatkem 2.000.000 Kč a proti tomu nemovitost, jejíž hodnota narostla na 4.500.000 Kč.
Když od sebe odečtu prodejní cenu nemovitosti a výši hypotéky, tak mi vychází, že po prodeji nemovitosti mi zbývá 2.500.000 Kč, tzn. to je podstatně více než 600.000 Kč, které jsem z vlastních do této investice použil na začátku.
Výnosnost vlastního kapitálu v čase poklesla
A právě z toho důvodu, že mi cena takto vzrostla, tak pokud počítám výnosnost vlastního kapitálu, už vychází o mnoho hůře. Pokud bych počítal, že příjem z pronájmu činil v roce 2017 například 11.000 Kč měsíčně, což je 132.000 Kč za rok, tak vlastně z 600tis vlastních zdrojů jsem získával právě zmíněných 132.000 Kč. Zatímco nyní, i přesto, že nájem mezitím mohl vzrůst například na 13.000 Kč měsíčně, tak to je příjem 156.000 Kč ročně, ale již proti 2.500.000 Kč vlastního kapitálu, který mám nyní zamčený v nemovitosti. Tzn. příjem tvoří podstatně menší procento z vlastního kapitálu než tomu bylo na začátku.
Řekl bych, že nemálo lidí nad tím takto nepřemýšlí a příliš si neuvědomují, že jak hodnota nemovitostí rostla a úvěr při splácení klesá, tak jim roste množství peněz, které mají v nemovitosti a nemohou s nimi nijak pracovat.
I když se to vezme z jiného pohledu a neporovnává se to s výši příjmů z pronájmu. Vložil jsem do koupě 600tis vlastních a nyní po prodeji můžu mít o 1.900.000 Kč více.
Pokud bych tento případ počítal bez financování hypotékou, tak stále na dané transakci realizuji zisk ve výši 1.500.000 Kč plus samozřejmě nájemné přijaté za dobu vlastnictví bytu. Avšak teď tady počítáme zejména zisk realizovaný po prodeji. Tím, že v tomto případě jsem nefinancoval hypotékou, tak mi po prodeji zůstane celých 4.500.000 Kč v hotovosti, protože jsem nemusel žádnou hypotéku umořovat.
Když jsme si udělali takovýto propočet, tak je vidět, že na prodeji nemovitosti lze v současné době realizovat opravdu velmi zajímavý zisk a že tedy může být v současné době ke zvážení, zda nemovitost neprodat.
A nyní může člověk namítat, dobře, prodám nemovitost, ale co s těmi penězi?
Do čeho po prodeji nemovitosti investovat?
Je samozřejmě možné tyto prostředky opět alokovat do nemovitostí, ale skutečně jsou nemovitosti stále dobrou investicí?
Jak jsem již několikrát zmiňoval, myslím si, že v České republice jsme na nemovitosti zaměření až příliš a dle mého názoru je příliš rizikové investovat jen a pouze do nemovitostí. Navíc v současné situaci rostoucích úrokových sazeb i růstu cen energií nemusí mít nemovitostní investice na růžích ustláno jako tomu bylo dříve.
Nemovitosti do poslední doby hodně rostly, a na čem jiném nyní realizovat zisk, než právě na nemovitostech? Když je navíc poměrně velká pravděpodobnost, že se může v nejbližších měsících až letech dařit nemovitostem o něco hůře. Samozřejmě vůbec nemusí dojít k poklesu, ale již je poměrně hodně pravděpodobné, že růst cen nemovitostí zpomalí a stále je zde nemalé riziko, že ceny nemovitostí začnou skutečně i klesat. Od realitních makléřů nyní čím dál více slyším, že se jim velmi výrazně snížil počet zájemců o nemovitosti, které inzerují a nabízených nemovitostí přibývá. Z důvodu vysoké inflace a ze spousty jiných důvodů nás zřejmě čeká v České republice stav podobný stagflaci, tzn. stav kombinace vysoké inflace, poklesu ekonomického růstu a k tomu navíc růstu nezaměstnanosti. Ani to určitě nebude mít pozitivní vliv na ceny nemovitostí.
Lokální rizika nemovitostí
Zároveň tu je pak ještě jedna okolnost, o které jsem již mnohokrát hovořil, a to, že je určitě vhodné mít alokován majetek i mimo Českou republiku, případně spíše i mimo kontinentální Evropu a v jiné měně než v korunách.
Úplně nechci strašit tím, že bychom se dostali do stejné situace jako v Turecku, kde lira poklesla o mnoho desítek procent a inflaci mají také několik desítek procent. Ale je zajímavé, jak velký vliv na korunu mělo jenom to, že guvernérem ČNB byl jmenován Aleš Michl. Koruna po jeho jmenování rapidně oslabila a ČNB poté musela spustit intervence, na které vynaložila přes 50 mld. korun. Šlo pouze o jmenování guvernéra a stačilo to k rychlému oslabení koruny. Co teprve, kdyby došlo k nějaké vážnější negativní okolnosti, která by korunu výrazně oslabila. Nebo co kdyby byl problém s dodávkami plynu do ČR, případně co kdyby došlo k úplnému zastavení dodávek plynu, nebo co kdyby v ČR byla inflace delší dobu výrazně vyšší než v jiných zemích apod. Těch co kdyby je spoustu. Samozřejmě nic z toho nemusí nastat, ale myslím, že válku na Ukrajině jsme také většina z nás nečekali a přesto přišla, tak je dobré být připraven na všechny scénáře a svůj majetek chránit.
Z toho důvodu rozhodně dává smysl mít určitou část prostředků alokovanou ve finančních aktivech mimo ČR a v jiné měně než v koruně. A nyní je právě příležitost v rámci prodeje nemovitosti nebo nemovitostí přesměrovat část majetku právě i do finančních aktiv a diverzifikovat své riziko proti lokálním problémům. A zároveň rozložit riziko i do jiných aktiv než nemovitostí. Jak vždy zmiňuji, ideální je mít třetinu ve vlastní firmě či podnikání, třetinu v nemovitostech a třetinu ve finančních aktivech.
Proč je příležitost přesměrovat z nemovitostí majetek jinam?
Kromě možnosti diverzifikace rizik je tu ještě jedna důležitá věc. Růst cen nemovitostí zpomalil a je zde i určitá obava z poklesu cen nemovitostí v budoucnu, jak jsem zmiňoval. Ale vlastně jsou nemovitosti zatím spíše drahé nebo se drží na svých cenách. Zatímco když se podíváme na finanční trhy, jak jsem popisoval v jednom z posledních dílů podcastu, akciové indexy se pohybovaly v poklesu blízko 20%, technologické akcie propadly dokonce ještě více. V mezidobí část svých ztrát smazaly a nyní se trhy pohybují v poklesu zhruba kolem 15%. Pokud se tedy na to budeme dívat s nadhledem, jako bych stál před regálem v supermarketu, jaké zboží si raději koupím? To, co je pořád stejně drahé nebo to, co již zlevnilo? Tímto pohledem rozhodně akcie jsou v současné době ve slevě a nemovitosti nikoliv.
Je samozřejmé, že stejně jako u nemovitostí netušíme, zda bude jejich cena klesat, netušíme to ani u finančních trhů. Každopádně slevu na ceně nyní máme na akciovém trhu k dispozici a pokud prostředky budeme alokovat postupně, tak tzv. zabijeme dvě mouchy jednou ranou. Nebo spíše víc much, protože realizujeme zisk na nemovitosti, kdy je poměrně velká pravděpodobnost, že růst cen zpomalí a můžeme ještě navíc diverzifikovat riziko a vyvést si část našeho majetku mimo nemovitosti, mimo ČR a mimo korunu. Toto si nyní čím dál lidí uvědomuje, že skutečně riziko je a že může být poměrně žádoucí toto s částí majetku učinit. A navíc máme nyní příležitost vše zrealizovat při nákupu ve slevě.
Čím bylo inspirováno?
Tato celá myšlenka mě napadla při analýze stavu našeho rodinného majetku, z které právě vyplynulo, že začínáme být převáženi do nemovitostí. Z toho důvodu bude dobré jednu nemovitost prodat, realizovat zisk a rozdělit majetek i do jiných aktiv než jsou nemovitosti. Zde jenom vidíte, že sice o nemovitostech občas mluvím kriticky, ale neznamená to, že do nemovitostí neinvestuji. Nemovitosti jsou v jádru dobrou investicí, avšak v rámci strategie wealth protection striktně řeším rozložení majetku mezi více typů aktiv. A toto v Čechách většina lidí nedělá, protože věří bohužel jenom nemovitostem. A proto se snažím ukazovat i na rizika a nepříjemnosti, která jsou s nemovitostmi spojená, aby to nebyla sázka jenom na jednu kartu. Jedna skvělá karta hru nikdy nevyhrává, je vždy potřeba mít více dobrých karet.
Abychom tedy snížili váhu nemovitostí, prodáváme byt v Pardubicích, který jsme pořídili v roce 2015. Byt jsme pořizovali na hypotéku, jejíž zůstatek nyní tvoří již pouze třetinu hodnoty bytu, protože hodnota bytu v čase vzrostla zhruba na 2,5 násobek původní hodnoty. Hypotéku bychom z prodeje mohli splatit, ale protože na hypotéce máme zajímavou sazbu a rostly i jiné nemovitosti v našem portfoliu, převedli jsme zástavu na jinou nemovitost a při prodeji tedy nemusíme splácet hypotéku a utržíme celou výši kupní ceny.
A co s utrženými penězi?
Část prostředků budeme alokovat do fotovoltaické elektrárny, kterou jsme se konečně rozhodli realizovat, protože chceme mít alespoň částečnou nezávislost na dodávkách energií. Zároveň to je zajímavá investice s poměrně rychlou návratností. Další část použijeme do rozvoje firmy, jejíž podíl také potřebujeme navýšit a stále nám zbývá kolem 60 procent prostředků, které budeme investovat do akciového portfolia, protože jak jsem zmiňoval, akcie již prošly cenovou korekcí a je na nich nyní určitá sleva. Samozřejmě nemůžeme tušit, zda za čas nebude sleva na akciích ještě vyšší, z toho důvodu investice rozložíme v čase, tak jak to doporučujeme i našim klientům a budeme investovat třetinu prostředků ihned a zbývající 2/3 budeme investovat postupně v měsíčních úložkách. Konkrétní použití této strategie při propadech na trzích v roce 2008 jsem analyzoval v 48.dílu podcastu s názvem Strategie, u které se budete těšit na propad trhů . Zjednodušeně jde o to, že pokud trhy ještě více poklesnou, stále mi zbývá 2/3 prostředků, které budu investovat za lepší ceny. A protože trhy se vždy postupně stabilizují a z recese se trh posune do konjunktury, firmy začnou opět generovat větší tržby a zisky a akcie tak začnou opět růst. A díky tomu, že dojde k nákupu i v době poklesu nebo tzv. na dně, tak právě z těchto investovaných prostředků mohu realizovat největší zisk. Tato strategie má jednu malou chybičku, pokud trhy nebudou klesat, ale porostou, tak bude méně výnosná. Na druhou stranu pro většinu lidí je určitě příjemnější, když to tzv. roste a vydělají méně, než aby viděli ztrátu. Takže to vlastně to není až taková chyba. V podstatě by se tedy dalo říct, že nelze udělat chybu, pokud člověk takto začne investovat.
Závěr
Pokud jde skutečně o dlouhodobou investici a nikoliv spekulaci, že za 3 roky uvidíme, tak rozhodně je v současné době ke zvážení na nemovitostech realizovat zisk, část prostředků využít na záležitosti, které jsou pro Vás nyní důležité a zbývající prostředky alokovat do diverzifikovaného portfolia ETF nejen akciových, ale i dluhopisových, případně jiných alternativních aktiv. Pak budete mít váš majetek dostatečně rozložen, lépe chráněn než doposud a připraven na veškeré scénáře, které mohou nastat.
Správné rozložení a struktura je jednou z nejdůležitějších záležitostí pro ochrana a růst vašeho majetku. Rád s vámi proberu vaše možnosti. Stačí jít na náš web kopecky-advisory.cz a vpravo nahoře si požádat o 30 minutovou konzultaci zdarma, na které vám mohu odpovědět na jakékoliv otázky.
Pokud jste majitel firmy nebo podnikatel, připravili jsme pro vás e-book zdarma obsahující návod jak v 5 krocích získat díky firmě nekonečnou rentu. Po stažení e-booku obdržíte i něco navíc, ale to už se nechte překvapit. https://www.kopecky-advisory.cz/renta-diky-firme/
Pokud se Vám tento podcast líbí, budu rád, když jej na svých platformách ohodnotíte a když si jej přidáte do sledování nebo se přihlásíte k odběru.
Na našem webu se můžete přihlásit i k odběru newsletteru.
Odkaz na stažení e-booku a také ostatní zmiňované odkazy najdete v popisku podcastu.
Děkuji Vám za pozornost, přeji krásný den a brzy opět na slyšenou.
E-book
Případně pokud jste majitel firmy nebo podnikatel, připravili jsme pro vás e-book zdarma obsahující návod jak v 5 krocích získat díky firmě nekonečnou rentu. Po stažení e-booku obdržíte i něco navíc, ale to už se nechte překvapit. https://www.kopecky-advisory.cz/renta-diky-firme/
Pokud se Vám tento podcast líbí, budu rád, když jej na svých platformách ohodnotíte a když si jej přidáte do sledování nebo se přihlásíte k odběru.
Na našem webu se můžete přihlásit i k odběru newsletteru.
Odkaz na stažení e-booku a také ostatní zmiňované odkazy najdete v popisku podcastu.
Děkuji Vám za pozornost, přeji krásný den a brzy opět na slyšenou.
Newsletter
Pokud Vás zajímají novinky z investování, přihlašte se do našeho newsletteru